賃貸経営における安全・堅実とは
賃貸経営における安全・堅実とは
～万が一の事態が起きても借金が返済できる～
賃貸経営において、事前の計画は大変重要なものです。
安全な賃貸経営を行う上では
・家賃下落に耐えられるか?
・金利上昇時にも耐えられるか?
・修繕費で収益を圧迫しないか?
など、万が一を必ず想定した計画をすることが必須となります。
また、これらの事態が起きても、土地の担保力で返済できる計画を検討する必要があります。
今ご検討中のものはしっかり考慮された計画になっていますか?
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家賃下落に耐えれる計画ですか?
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| 古くなれば家賃は下がります。 当然、家賃が下がらないように周囲と差別化し物件価値を高めておくことは大前提ですが、万が一に備え計画することが大切です。 (1)周囲の市場分析をした上で差別化を図り家賃が下がりにくい物件を建てる (2)家賃が下がる前提で収支計算する(名古屋市の場合10年で5% 20年で13% 30年で26%) (3)損益分岐点を20年以内にする |
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| 金利が上昇しても耐えられる計画ですか? | ||
| 現在の金利は最低金利と言われています。 このまま続くことは考えにくい為、もしもの対策が必要です。 (1)10年固定金利を選択する (2)金利上昇を見越して収支計算する (11年目以降2% 21年目以降3% 30年目以降4%) (3)返済期間を30年以下で設定する |
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| 修繕費で収益を圧迫しない計画になっていますか? | ||
| アパート経営には修繕費は付き物です。 大きな物件ほどそのリスクは大きくなります。 計画の時点でその対策は考えておく必要があります。。 (1)設備に頼った計画をしない。 (始めに設置した設備は壊れた時にオーナー負担となります。設備にコストをかければその分、将来の修繕費も増えます。物件の付加価値は間取りですべきです。) (2)総タイルなど外壁に初期投資を掛ける (修繕費で最も負担なのが外壁の塗り直しです。計画時から修繕費が掛かりにくい素材を選ぶことも大切です) (3)修繕計画を立てておく |
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