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収支計画書の落とし穴

その収支計画書は本当に大丈夫ですか?

~業者は絶対に言わない失敗する賃貸経営3つの落とし穴~

本当の賃貸経営のリスクをお教えします。


①家賃下落は計算していますか?

家賃が20年間変わらないことはほぼ皆無。古くなれば当然家賃は下がります。
名古屋市内の平均相場から見た場合、家賃は新築時より10年で5% 20年で13% 30年で26%下がっています。
一括借上げシステムで計画するのであれば、ここが最重要ポイントです。募集家賃の設定は借上げ業者に権利があり、家賃下落は深刻な問題となっています。

家賃下落幅は地域によって大きく異なります。計画地周辺の賃貸事情や環境、計画地の特性など事前に知る事で、家賃下落時のシミュレーションもし易くなります。
そのため、賃貸経営をする上では、計画地の現状を事前に必ず調べることが重要となります。

家賃下落画像

②返済期間は30年を超える設定ではないですか?
賃貸住宅の物件価値は約20年。
インターネットでのお部屋探しが主流である現代は、築20年超えた物件はネット検索にもヒットしにくくなります。
よって30年を超える期間の返済計画は非常に危険です。
返済期間画像

③金利上昇リスクは計算していますか?
今の金利は底辺です。将来の収支計算では最低でも3%で計算すべきです。
例えば、6000万を30年で借りた場合、金利が2%から3%に増えただけで総支払差は1%の差額だけで1000万を超えます。借入年数が長ければ長いほど、その金利差による支払額も増えます。
金利が上がり家賃が下がっても本当に収益は残りますか?
今、計画している収支計算書に①②③の条件で再計算すると本当の収益性に気付くはずです。
金利上昇リスク画像
長期プライムレート画像

賃貸経営は最終的には自己責任として、将来発生するリスクを想定して計画すべきです。
わたしたちは、賃貸経営の厳しさを知る総合不動産会社という視点から、事業計画書のご相談も受け付けています。

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